Valoriser et vendre des terrains à bâtir avec l'expertise de Bestag
La vente d'un terrain à bâtir peut être un processus complexe qui peut paraitre simple, en particulier lorsqu'il s'agit de déterminer avec précision son potentiel constructible, sa valeur et de trouver le bon acheteur. Bestag propose une approche globale pour aider les propriétaires à relever ces défis et à obtenir les meilleurs résultats. Dans cet article, nous verrons comment Bestag peut aider à l'évaluation et à la vente de terrains à bâtir en Suisse, en garantissant un processus de transaction sans heurts.
- Comprendre le potentiel : Recherchez et comprenez les différentes zones et les réglementations au niveau de la commune, du district et du canton. Ces subtilités administratives peuvent avoir un impact non négligeable au niveau du potentiel constructible et donc du prix.
- Déterminer le potentiel : Déterminez le type d'immeuble qui pourrait être construit sur la propriété, par exemple une maison individuelle, une maison plurifamiliale ou un immeuble de plusieurs appartements.
- Calculer les coûts de construction : Estimez les coûts associés à la construction du bâtiment sur le terrain, y compris les matériaux, la main-d'œuvre et les autres dépenses.
- Définir la valeur de vente : Le potentiel constructible ainsi que l'attractivité du marché pour ces nouveaux biens à venir vont être des éléments prédomminants pour l'attractivité de la parcelle. Le type d'acquéreur potentiel aura également un impact important sur le prix proposé. La recherche de plusieurs profils d'acquéreurs ainsi qu'une évaluation hédoniste nous permet de proposer à nos clients des offres attractives et très flexibles.
- Utiliser la méthode de la valeur résiduelle pour déterminer la valeur de vente potentielle du bien après soustraction des coûts de construction. Tenez compte du bénéfice du promoteur, qui représente généralement 10 à 15 % du montant de l'investissement.
Pas de zone d'ombre : Ayez une bonne compréhension, basée sur des faits, du potentiel de la propriété, des règlements de zone et d'autres facteurs pertinents. Évitez de prendre des décisions fondées sur des hypothèses ou des informations incomplètes. Ne vous fiez pas à des propositions trop belles pour être vraies.
a. Le coefficient de construction : Ce facteur permet de déterminer la taille de la construction autorisée sur le bien, ce qui a une incidence directe sur sa valeur.
b. Limites pratiques : Tenez compte des distances par rapport aux voisins et à la forêt, car elles peuvent affecter (donc limiter) le potentiel et la valeur de la propriété.
c. Valeur de vente par m² habitable : Cette valeur détermine le produit global de la vente et constitue un facteur crucial dans le processus d'évaluation.
- Architectes et évaluateurs indépendants : Bestag fait appel à eux pour interpréter et définir avec précision le potentiel de la propriété.
- Modèles hédonistes : Bestag utilise les principaux modèles hédonistes en Suisse pour estimer la valeur de revente du projet.
- Réseau étendu de promoteurs : Bestag s'appuie sur son vaste réseau de promoteurs pour susciter un intérêt substantiel pour le bien et ainsi générer des offres concrètes et fermes.
- Contact avec les promoteurs locaux : Les capacités de Bestag en matière d'analyse de données lui permettent d'identifier et d'entrer en contact avec un grand nombre de promoteurs locaux dans toute la Suisse, garantissant ainsi un processus de vente réussi.
Calcul simplifié
Voici un exemple de calcul simplifié (selon la méthode de la valeur résiduelle) pour déterminer la valeur d'une parcelle constructible. Essentiellement, il s'agit du calcul d'un promoteur qui souhaiterait construire sur la parcelle.
Nous recommandons tout de même de parler avec un conseiller Bestag avant de se fier à une valeur spécifique.
Superficie de la parcelle : 1'500 m²
Coefficient : 0.4
Surface habitable possible : 600 m²
Prix de vente : 12'000 CHF / m²
Somme des ventes : 7'200'000 CHF
Coûts de construction : 7'000 CHF / m²
Coûts totaux de construction : 4'200'000 CHF
Frais de ventes et d'administration, ainsi que marge du promoteur (environ 10 % de la somme) : 700'000 CHF
Valeur approximative du terrain (avant étude de faisabilité) : 2'300'000 CHF
Remarques
- Toutes les indications chiffrées sont utilisées à titre d'exemple.
- Les prix de vente au m² habitable dépendent de l'emplacement, du type de construction, du niveau des finitions et du marché au moment de la vente des propriétés.
- Les coûts de construction ont aussi évolué avec l'inflation et les difficultés de livraison de ces dernières années. L'indication de 1'000 CHF / m3 n'est plus forcément applicable. Les coûts de constructions diminuent également avec l'échelle des projets.
- Les coefficients de constructibilité utilisés diffèrent selon les communes (COS, CUS, IUS). De plus, il faudra considérer les servitudes potentielles de la parcelle, ainsi que les limitations du plan d'affection (distances minimum, longueurs maximales et autres).
Conclusion :
La vente d'un terrain à bâtir peut s'avérer longue et complexe, mais grâce aux services spécialisés et à l'approche unique de Bestag, les propriétaires peuvent être sûrs d'obtenir le meilleur résultat possible.
En comprenant les facteurs clés de l'évaluation des terrains à bâtir et en tirant parti du vaste réseau de promoteurs de Bestag, les propriétaires peuvent maximiser leurs profits et assurer un processus de commercialisation efficace et clair.
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