Bauland bewerten und verkaufen mit der Expertise von Bestag

Der Verkauf von Bauland kann ein komplexer Prozess sein, insbesondere wenn es darum geht, den Wert genau zu ermitteln und den richtigen Käufer zu finden. Bestag bietet einen umfassenden Ansatz, um Baulandeigentümern bei dieser Herausforderung das bestmögliche Ergebnis zu ermöglichen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Bestag Sie bei der Bewertung und dem Verkauf von Bauland in der Schweiz unterstützen kann, um einen reibungslosen Ablauf der Transaktion zu gewährleisten.

Wie Sie bei der Bewertung Ihre Baulandparzelle vorgehen sollten

Das Potenzial richtig einschätzen: Informieren Sie sich über die Bauvorschriften und -regularien auf Gemeinde-, Bezirks- und Kantonsebene. Diese Verwaltungsebenen haben unterschiedliche Befugnisse in Bezug auf die Raumordnungsvorschriften in der Schweiz.
Das Potenzial modellieren: Bestimmen Sie den Immobilientyp, der auf dem Grundstück gebaut werden könnte, wie z. B. ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder ein Mehrfamilienhaus.
Die Baukosten kalkulieren: Schätzen Sie die Kosten, die mit dem Bau des Gebäudes auf dem Grundstück verbunden sind, einschliesslich der Kosten für Material, Arbeit und andere mit dem Bau verbundene Ausgaben.
Den Verkaufswert berechnen / schätzen: Ermitteln Sie den realistischen Verkaufspreis der fertig gebauten Einheiten. Als Annäherung kann eine hedonische Bewertung dienen. Diese sollte aber immer durch lokale Experten validiert werden.
Den Landwert ermitteln: Verwenden Sie die Residualwertmethode, um den potenziellen Landwert zu ermitteln. Bringen Sie dazu vom realistischen Verkaufspreis der realisierten Immobilien die Baukosten in Abzug. Berücksichtigen Sie dabei den Gewinn des Immobilienentwicklers, der in der Regel etwa 10-15 % der Investitionssumme beträgt.

Worauf Sie beim Verkauf Ihrer Baulandparzelle achten sollten

Keine blinden Flecken: Verschaffen Sie sich ein fundiertes, faktenbasiertes Verständnis des Potenzials der Baulandparzelle, der Bebauungsvorschriften und anderer relevanter Faktoren. Entscheiden Sie nicht aufgrund von Annahmen und unvollständigen Informationen.

Schlüsselfaktoren, die bei der Baulandbewertung zu berücksichtigen sind

a. Je nach Gemeinde wird eine andere Bemessungsgrösse für die Ausnützung des Grundstücks herbeigezogen, so z.B.:
- Ausnützungsziffer: bestimmt die zulässige Nettowohnfläche
- Überbauungsziffer: bestimmt den zulässigen "Fussabdruck" des Gebäudes
- Baumassenziffer: bestimmt das zulässig oberflächige Volumen

b. Grenzabstände: Berücksichtigen Sie die Abstände zu Nachbarn, zum Wald und zu Gewässern, da diese das Potenzial und den Wert des Grundstücks beeinflussen resp. die volle Ausnützung verhindern können.

c. Verkaufswert pro m2 Nettowohnfläche: Dieser Wert bestimmt den Gesamterlös aus dem Verkauf und ist ein entscheidender Faktor bei der Bewertung.

Wie Bestag Sie bei der Bewertung und dem Verkauf von Bauland unterstützen kann

Unabhängige Architekten und Schätzer: Bestag arbeitet mit unabhängigen Architekten und Schätzern, um das Potenzial Ihrer Baulandparzelle genau zu erfassen und zu modellieren.
Hedonische Modelle: Bestag setzt die führenden hedonischen Modelle der Schweiz ein, um den Verkaufswert des Projekts zu schätzen.
Umfangreiches Netzwerk von Immobilienentwicklern: Bestag nutzt sein umfangreiches Netzwerk an Immobilienentwicklern, um verschiedene Angebote zu generieren und das Interesse an Ihrer Baulandparzelle zu steigern.
Lokale Projektentwickler ansprechen: Die Datenanalyse von Bestag ermöglicht es, eine grosse Anzahl lokaler Bauträger in der Schweiz zu identifizieren und mit ihnen in Kontakt zu treten und damit einen erfolgreichen Verkaufsprozess zu gewährleisten.

Vereinfachtes Rechenbeispiel

Hier ist ein vereinfachtes Rechenbeispiel nach der Residualwertmethode, um den Wert einer Baulandparzelle zu bestimmen. Im Wesentlichen geht es um die Berechnung eines Bauunternehmers, der auf dem Grundstück bauen möchte.

Wir empfehlen jedoch mit einem Bestag-Berater zu sprechen, bevor man sich auf einen bestimmten Wert verlässt.

Parzellengrösse: 1'500 m2
Ausnützungsziffer: 0.4
Maximale Geschossfläche: 600 m2

Verkaufspreis: 12'000 CHF / m2
Gesamterlös: 7'200'000 CHF
Baukosten (indikativ): 7'000 CHF / m2
Gesamte Baukosten: 4'200'000 CHF

Verkaufshonorare, administrative Kosten und Entwicklermarge (ca. 10% der Gesamtsumme): 700'000 CHF

Approximativer Landwert (vor einer Machbarkeitstudie): 2'300'000 CHF

Hinweise

Alle Zahlenangaben dienen als Beispiel.
Die Verkaufspreise pro m2 Wohnfläche hängen von der Adresse, der Bauart, dem Ausbaustandard und dem Markt zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie ab.
Die Baukosten haben sich auch mit der Inflation und den Lieferengpässen der letzten Jahre verändert. Die Angabe von 1'000 CHF / m3 ist nicht mehr unbedingt zutreffend. Ebenfalls zu berücksichtigen: Die Baukosten sinken, je grösser das Projekt ist.
Die verwendeten Bebaubarkeitskoeffizienten und deren Anwendung unterscheiden sich je nach Gemeinde. Alle Angaben sowie Einschränkungen (Mindestabstände, maximale Längen und andere) findet man im Richtplan und in der Bauzonenordnung der jeweiligen Gemeinde. Darüber hinaus müssen potenzielle Dienstbarkeiten des Grundstücks berücksichtigt werden.

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Fazit:

Obwohl der Verkauf von Bauland ein komplexes Unterfangen sein kann, ermöglicht der einzigartige Ansatz von Bestag, kombiniert mit fachkundiger Beratung entlang des gesamten Prozesses, Baulandbesitzern ein optimales Verkaufsergebnis.

Durch das Berücksichtigen der Schlüsselfaktoren bei der Bewertung und der Nutzung des umfangreichen Netzwerks an Immobilienentwicklern von Bestag können Sie Ihre Gewinne maximieren und einen reibungslosen Verkaufsprozess sicherstellen.

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